Налог на недвижимость – еще несколько лет назад такая категория бюджетных отчислений вызвала бы у рядовых граждан, по крайней мере, удивление, но сейчас это наши реалии.

Так, с началом налоговой реформы в 2013 году были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс Украины, и с тех пор налог на недвижимость перешел в реальную плоскость и применяется как к физическим так и к юридическим лицам. С целью оптимизации процесса налогообложения и обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений ежегодно в Налоговый кодекс Украины (далее также – НКУ) вносились определенные коррективы, касающиеся данной категории налога. Так и 2016 год не стал исключением, принеся украинцам новые налоговые правила (Закон Украины № 909-VIII). Кто именно и в каких случаях должен оплачивать такой налог и в каком размере установлены его ставки?

Кто платит?

- По-прежнему указанный налог платят физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов недвижимости: (1) жилой (квартиры, дома) или (2) нежилой (офисные, торговые здания, склады, гаражи и т.д.) . Не изменилась и база налогообложения – общая площадь объектов жилой и нежилой недвижимости, находящейся в собственности лица.

Стоит отметить, что база налогообложения определяется, в первую очередь, по данным Государственного реестра прав на недвижимое имущество, который стал работать только с 01 января 2013 года. Как известно, на данный момент к нему внесена далеко не вся недвижимость, что фактически существует в стране. Речь идет о недвижимости (преимущественно в сельской местности), что приобретена в собственность задолго до 2013 года и в дальнейшем не отчуждалась. Этот факт на сегодняшний день остается главной проблемой точного расчета и взимания налога на недвижимость.

В то же время, многие жители сельской местности имеют приватизированные хозяйственные постройки (сараи, хлева, мастерские и т.д.) значительной площади, что на сегодняшний день обязывает их платить налог на недвижимость. Поэтому, возможно, отсутствие в налоговой службы данных по объему их недвижимости и, как следствие, несообщение таких лиц о необходимости уплаты налога остается для них единственной возможностью (без прямого нарушения закона) избежать уплаты обременительного налога на недвижимость, просто несоизмеримым с уровнем среднего дохода таких граждан.

Сколько?

Главные изменения по налогу на недвижимость в этом году коснулись в первую очередь ставок налога. Так, согласно последним изменениям в НКУ, установлен предельный размер ставки, не превышает 3% размера минимальной заработной платы по состоянию на 1 января отчетного года, за 1 кв. м. базы. То есть, в 2016 году максимальный предел налога составляет 41,34 грн. за 1 кв.м. недвижимости.

При этом окончательные ставки налога устанавливаются органами местной власти – сельскими, поселковыми и городскими советами. Так, например, среди городов областного значения самая высокая ставка налога установлена, в частности, в Харькове и Запорожье – 2%, несколько ниже в Киеве и Днепропетровске – 1%, а самая низкая в Кировограде и Одессе – 0,1%.

Для физических лиц, являющихся собственниками жилой недвижимости, сохранены “льготные” метры, не облагаются:

• Для квартир – 60 кв. м .;
• Для жилых домов – 120 кв. м .;
• Для различных типов жилой недвижимости (когда в собственности лица является и квартира, и дом, и/или их части) – 180 кв. м.

Таким образом, налогообложению подлежат только сверхурочная площадь жилья, которое рассчитывается по следующей формуле: от общей площади жилой недвижимости вычитается “льготная” площадь и умножается на ставку налога в соответствующем населенном пункте. Например, лицо, имеющее в собственности в г. Киеве квартиру площадью 120 кв. м и жилой дом площадью 400 кв.м, должно уплатить годовой налог в общем размере около 4500 гривен:

Новации

В то же время в 2016 году введено еще одно новшество, которое касается владельцев большой жилой недвижимости. Так, в отношении лиц, в собственности которых находится квартиры площадью более 300 кв.м и / или жилые дома площадью более 500 кв.м, установлено дополнительную ставку налога в фиксированном размере 25 000,00 грн. То есть, фактически к таким объектам будет применяться двойная ставка налога: (1) на общих основаниях в% от минимальной заработной платы, и (2) в фиксированном размере. Итак, если указанная выше физическое лицо, кроме указанных квартиры и дома, на началу 2016 года приобрела еще один жилой дом в г.. Киеве площадью 700 кв.м, то его должно быть уплачено около 35 000 грн налога, рассчитывается следующим образом:

В данном случае “льготные” метры уже не применяются, поскольку фактически они учтены по другой недвижимости физического лица. Также “льготные” метры не действуют, если жилая недвижимость сдается в аренду или используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Как не платить?

Отдельно следует отметить, что de facto основанием освобождения от уплаты налога на жилую недвижимость является изменение формы ее собственности на общую долевую (например, между супругами). В таком случае “льготные” метры будут распространяться на каждого из совладельцев. То есть, если квартира площадью 120 кв.м поровну поделена между двумя совладельцами (каждый имеет по 60 “льготных” метров), налог на недвижимость за нее платить не нужно.

Что же касается нежилой недвижимости, здесь “льготных” метров нет. Ставка налога применяется за каждый метр площади объекта.

Порядок оплаты

Стоит остановиться и на порядке оплаты налога на недвижимость.

Так, в 2016 году физические лица уплачивают налог по ставкам и с учетом льгот, которые действовали в 2015 году (в м. Киеве 12,18 грн за каждый кв.м более “льготную” площадь). По новым ставкам (указанными выше) налог будет уплачиваться начиная с 2017 года. В то же время юридические лица в 2016 году уплачивают налог уже по новым ставкам.

Основанием осуществления оплаты является налоговое уведомление-решение с указанием платежных реквизитов и общей суммы налога. Оно должно быть направлено / вручены на налоговый адрес лица (по месту ее регистрации) до 01 июля 2016 года. После получения такого уведомления-решения физическому лицу предоставляется период в течение 60 дней для оплаты налога, но не позднее 28 августа 2016.

В случае выявления расхождений в базе налогообложения между данными государственной налоговой инспекции и данными физического лица (что подтверждается оригиналами соответствующих правоустанавливающих документов), контролирующий орган производит перерасчет суммы налога и вручает плательщику новое налоговое уведомление-решение. В этом случае предварительное считается отмененным.

Если же лицо в течение 60 дней не уплатило налог, то появляется налоговый долг, который в дальнейшем позволяет налоговому инспектору обеспечить уплату такого долга путем внесения имущества лица в налоговый залог. В случае длительного уклонения лица от уплаты налога, имущество, находящееся в налоговом залоге может быть реализовано. Однако реализовать такое имущество можно только после обращения в суд, получение соответствующего судебного решения и открытия исполнительного производства. То есть, указанные действия уполномоченные осуществлять только сотрудники государственной исполнительной службы в рамках соответствующего исполнительного производства.

Кроме того, стоит отметить, что налоговый орган вправе определять сумму налоговых обязательств в течение 1095 дней. Поэтому если в течение указанного срока налоговый орган не выполнит возложенных на него обязанностей и отсутствии направит налоговое уведомление-решение, то лицо считается освобожденным от такого денежного обязательства.

Итак, подводя итог, есть все основания считать, что передача права определять ставку налога на недвижимость на местный уровень, бесспорно, стала полезной. Ведь, как показывает практика, очень определенный размер ставки (в 3%) не применяется в одном населенном пункте и уменьшает финансовую нагрузку на рядовых граждан. В то же время введение дополнительной фиксированной ставки налога на крупные объекты недвижимости имеет существенно увеличить поступления в местные бюджеты и на практике касается ограниченной категории лиц, учитывая уровень их достатка.

Юрий Некляев, юрист судебной практики ЕПАП Украина